Не боги горшки обжигают, или Как нам организовать ТСЖ?


В прошлом году в моем подъезде сделали ремонт — впервые за 18 лет. Сделала его наемная бригада из двух женщин — за счет средств, собранных жильцами. 16 квартир, где в основном живут пенсионеры, выделили-таки из своих скромных доходов по 5 тысяч рублей, поскольку лицезреть обшарпанные стены и серые потолки и дальше люди были не в силах. Сказать «спасибо» управляющей компании за предоставленные краску и известь язык не поворачивается. Во-первых, потому что добиваться их пришлось долго, а во-вторых, потому что в МКД, где «рулит» ТСЖ, ремонт подъезда (да не одного, а во всем доме) — не достижение, а обычное дело. (На фото выше: ТСЖ «Центр» — одно из самых успешных в Большом Камне.)

Товарищества собственников жилья «Верба», «Ганслеп», «Лидер», «Прибой-2», «Центр», «Чайка», «Старт», — жильцам их домов можно только позавидовать. Чистые лестницы, вымытые окна, новые ящики для корреспонденции. Достойно выглядят и фасады: крашеные скамейки и урны, ухоженные лужайки и цветники.

Все мы добросовестно и регулярно платим за обслуживание своих домов, но почему-то получаем разное качество услуги. А может, виной всему наши инертность и лень?

Как избавиться от надоевшей «управляйки» и создать ТСЖ — об этом наш разговор со специалистом Службы единого заказчика, депутатом Думы ГО Большой Камень и председателем одного из самых благополучных товариществ собственников жилья в городе Ларисой Маловой:

— Лариса Ярославовна, что нужно учесть жильцам и к чему подготовиться, если они всерьез решили изменить форму управления своим МКД?

— С 2008 года, когда в Большом Камне начали создаваться первые ТСЖ, законодательство претерпело изменения. Сначала товарищество собственников жилья можно было организовывать на базе нескольких МКД. Потом Жилищный кодекс (статья 136) внес ограничения: в управление ТСЖ можно было взять только один 60-квартирный дом или несколько расположенных рядом небольших (двухэтажных) домов. Данная статья все же позволяет создать ТСЖ, объединив несколько МКД, если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу, и в их пределах есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего пользования собственниками этих домов. Большинство МКД в нашем городе отвечают этому требованию, так что препятствий для создания на их базе ТСЖ я не вижу.

— С чего вы посоветовали бы начать?

— Зачастую люди хотят создать ТСЖ, но при этом не имеют представления о том, как управлять домом. Правовой статус товарищества, его полномочия — все это следует предварительно изучить, если вы действительно настроены решительно. Стоит открыть Жилищный кодекс, чтобы уяснить, какие существуют стандарты в управлении многоквартирными домами.

Немало трудностей на практике вызывает организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС (информационной системы жилищно-коммунального хозяйства России, объединяющей в социальную сеть собственников жилого имущества, управляющие и ресурсоснабжающие организации в сфере ЖКХ), работа с жильцами по их обращениям, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями. Однако, если вы настроены решительно, и трудности вас не пугают, — тогда вперед!

— Общий настрой собственников сомнений не вызывает, но сохранится ли он, когда дело примет практический ход…

— Поговорите с людьми предметно. Убедитесь, что все понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления. Постарайтесь вовлечь в дело как можно больше сторонников, обсудите с ними будущее название ТСЖ, а также кандидатуры на должности председателя и секретаря собрания, членов правления. Выбрать нужно людей, чья порядочность ни у кого не вызывает сомнений, и кто справится с возложенными обязанностями, например, оформит пакет необходимых для ТСЖ документов в налоговом органе.

Кроме того, нужно составить предварительную смету расходов по ТСЖ: люди должны видеть, какой размер платы за содержание дома их ждет при смене способа управления. Поинтересуйтесь, во сколько обходится содержание ТСЖ в других домах вашего микрорайона, каковы затраты у них.

Иногда размер платы оказывается больше, чем собирает управляющая компания, тогда дело за решением собрания: хотят люди улучшить качество содержания дома или предпочитают ничего не менять. Все это как раз и выяснится при голосовании.

Далее нужно подготовить проект устава товарищества и получить (либо составить самостоятельно) реестр всех собственников.

— И, наконец, мы подошли к общему собранию собственников…

— Алгоритм проведения собрания следующий: жильцов необходимо предупредить за 10 дней до дня голосования, всем под роспись вручается уведомление, одновременно в каждом подъезде на информационных щитах вывешивается объявление.

К собранию вам необходимо подготовить бюллетени для всех голосующих, а также повестку. В нее следует внести вопросы для голосования: избрание председателя собрания, секретаря собрания и членов счетной комиссии; выбор способа управления домом (ТСЖ); утверждение устава ТСЖ; выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ; расторжение договора управления с управляющей компанией; определение порядка уведомления собственников о результатах собрания. Собрание проводится в очно-заочной форме.

Обычно сначала проводятся один-два часа очной части, ведется протокол. Затем собираются бюллетени, заполненные отсутствовавшими собственниками. Участники обеих частей голосуют исключительно письменно, путем заполнения бюллетеней. Подсчет голосов производится тоже один, по результатам всего собрания. В бюллетене обязательно должны быть указаны: ФИО, адрес, номер квартиры, её площадь, доля в праве собственности и решения по каждому вопросу повестки — «за», «против», «воздержался».

Следует предупредить, что общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа.

Важно также отметить, что голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше у собственника квадратных метров, тем больше у него голосов. Площади помещений, входящих в состав общего имущества, не считаются.

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. О результатах собрания собственники уведомляются тем способом, который они утвердили своим решением. Обычно это размещение сообщения или основной части протокола в местах общего пользования. На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах есть законные 10 дней с даты голосования. Не позднее этого срока необходимо оформить протокол собрания и передать документы в налоговую и жилищную инспекции.

— Лариса Ярославовна, кто должен осуществить регистрацию?

— Это делает избранный представитель либо лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Помимо заявления на регистрацию, от него понадобятся: прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников, устав ТСЖ в двух экземплярах, квитанция об оплате госпошлины.

Одновременно с регистрацией ТСЖ необходимо уведомить управляющую компанию о смене способа управления и предложить ей передать техническую документацию на дом. Сразу после регистрации ТСЖ председателю необходимо собрать заявления собственников о вступлении в члены ТСЖ.

Руководитель ТСЖ должен начать работу по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества дома. В пределах сметы он принимает на работу обслуживающий персонал либо заключает гражданско-правовые договоры со специалистами, которые будут помогать ТСЖ (слесарь, сварщик, бухгалтер).

— Что, по-вашему, самое трудное во всем этом алгоритме действий?

— Убедить людей, заставить их поверить, что смена способа управления домом, а вместе с этим и улучшение качества его обслуживания, — целиком и полностью зависит от их устремленности к достижению цели. Даже если избранный председатель не является специалистом в управлении домом, это не беда. Он с согласия собственников и в пределах выделенной сметы может нанять хорошего специалиста, который знает, как взяться за дело. А председатель тем временем кое-чему у него научится, прежде чем пустится в самостоятельное «плавание». Не зря же говорится, «не боги горшки обжигают»…


Беседовала Елена Бодосова.
Фото автора.